Un Código Urbanístico a la medida de la especulación inmobiliaria

por Mariane Pécora

El Nuevo Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires reemplazará al actual Código de Planeamiento. Para su puesta en marcha el actual Jefe de Gobierno, Horacio Rodríguez Larreta, pretende que la Legislatura porteña lo apruebe, una vez finalizados los comicios, junto al nuevo Código de Edilicio de la Ciudad.

 “El nuevo Código Urbanístico está hecho a medida del mercado inmobiliario y de la mercantilización de la Ciudad”,  bajo esta sentencia el Observatorio del Derecho a la Ciudad llevó a cabo, entre 21 y 22 de marzo, dos Jornadas  de discusión sobre el nuevo Código Urbanístico de la Ciudad elaborado por el Ejecutivo porteño, y aprobado, en trámite exprés, el 30 de noviembre del año pasado por el Consejo de Plan Urbano Ambiental de la Ciudad (CoPUA)[1].

Este Código Urbanístico será una de las leyes más importantes de la Ciudad, dado que no solo modificará el valor del suelo, sino que también afectará directa e indirectamente la trama social y el ambiente urbano. Sin embargo, no se ha hecho público ni se le ha dado difusión masiva. Tampoco se ha cumplido con la Constitución porteña que exige la puesta en práctica de los mecanismos de la democracia participativa en temas que afectan a la calidad de vida de todos los ciudadanos. Esto es, la participación de las Comunas con sus respectivos Consejos Consultivos Comunales.

En este sentido, el Observatorio del Derecho a la Ciudad,  señala que “el Gobierno porteño centró la participación en reuniones con desarrolladores inmobiliarios y técnicos”. Y denuncia que: “Las razones de este manejo secreto por parte de los funcionarios se debe a que el nuevo Código Urbanístico está más preocupado por los problemas jurídicos de las desarrolladores inmobiliarias, por alimentar a la especulación inmobiliaria y por cuestiones de forma (morfológicas), que por atender las verdaderas y prioritarias necesidades de los porteños”.

“Este proyecto no tiene normas ni herramientas urbanísticas que consideren los principales problemas de la Ciudad. Estas serían:  el aumento de familias inquilinas, la pérdida de espacios verdes, los procesos de gentrificación de los barrios, el colapso de los servicios públicos, la sobre construcción y la pérdida de las identidades barriales, la falta de democracia en la discusión de la planificación, la mercantilización y privatización de lo público, la disminución grave del banco de tierras públicas, el deterioro ambiental, la destrucción del arbolado público, la especulación inmobiliaria, la crisis habitacional, la distribución desigualitaria de la riqueza producida por la ciudad, etc.”, sostienen desde la organización.

A propósito de esto, el 7 de octubre del año pasado, miembros del Observatorio del Derecho a la Ciudad e integrantes de la Campaña por una Carta del Derecho a la Ciudad presentaron una acción de amparo a la Justicia exigiendo la democratización de la discusión sobre este proyecto. En el escrito solicitan que:

1. Se elabore un cronograma de participación comunal a los fines previstos en Plan Urbano Ambiental.

2. Se ponga en funcionamiento canales alternativos de comunicación para la difusión de la convocatoria al Foro Participativo Permanente, a efectos de que sea puesta en conocimiento por aquellos sectores que no poseen acceso a internet. En particular, que el Gobierno porteño asegure y garantice la habilitación de canales participativos donde estén incluidos los representantes electos en los Barrios Vulnerados (villas) en cumplimiento de la ley De Atención prioritaria a la problemática social y habitacional en las Villas y Núcleos habitacionales transitorios.

3. Se efectúe por los mismos medios, la convocatoria a las entidades comunales en todas las instancias de su participación.

4. Se ponga a disposición de los interesados la información referida a estudios, relevamientos y diagnósticos de la situación de la Ciudad, relacionada con el nuevo Código Urbanístico, y se haga saber lugar y horarios disponibles para su consulta en las mismas condiciones que sea formulada la convocatoria.

El 24 de noviembre de 2016, seis días antes de que el Nuevo Código Urbanístico fuera aprobado por la CoPUA, la Justicia se pronunció a favor de los demandantes. En la sentencia del tribunal entiende que “existen elementos contundentes que permiten afirmar que tanto la convocatoria ministerial como la efectiva integración del Foro, se halla sesgada por hacer lugar a una participación preferencial, básicamente la de los sectores del negocio inmobiliario».

La sentecia también expresa que: “La Constitución de la Ciudad y el Plan Urbano Ambiental  (PUA) ordenan que para la deliberación, decisión e implementación del nuevo Código Urbanístico deben respetarse los siguientes criterios a fin de garantizar la participación ciudadana los cuales no fueron respetados por el GCBA:

1. Principio de la mayor amplitud de actores en la participación en la discusión y decisión del planeamiento de la ciudad. Intervención metódica y ordenada de la mayor cantidad y calidad de los actores. Los actores son los responsables políticos y técnicos de la gestión del PUA, las organizaciones sociales y comunitarias, y los ciudadanos a título particular (art. 25 del PUA y arts. 1 y 27 de la Constitución de la Ciudad).

2. Principio Pro Participación. Deben ajustarse mecanismos existentes o crear nuevos dispositivos que promuevan y faciliten las actividades participativas (art. 25 del PUA y art. 1 y 27 de la Constitución de la Ciudad).

3. Principio de la más amplia difusión. Deben crearse instancias de gestión que garanticen la difusión pública y masiva de los diagnósticos, los lineamientos y los instrumentos del PUA (art. 25 del PUA).

4. Principio de respeto de la Democracia Comunal. Participación permanente de las Comunas y coordinación del GCBA con éstas para la revisión, actualización y seguimiento de instrumentos vinculados con el Plan Urbano Ambiental. En este caso, aplicable al proceso de decisión del nuevo Código Urbanístico (los art. 13 y 29 del PUA, los arts. 1 y 128 de la Constitución de la Ciudad, el art. 7 de la Ley N° 71 y el art. 11 de la Ley de Comunas 1.777)”.

Pese a esta sentencia judicial, que ordena al Gobierno porteño a implementar instancias de participación ciudadana más amplias. El 30 de noviembre de 2016, la CoPUA,  integrada en su mayoría por arquitectos y desarrolladores inmobiliarios, aprobó el Nuevo Código Urbanístico.

Al respecto, el abogado Jonatan Baldivieso, demandante y miembro del Observatorio por el Derecho a la Ciudad, señala: “En su afán de cumplir cuanto antes con los pedidos de los desarrolladores inmobiliarios el Gobierno porteño sigue conculcando la participación de los habitantes de la Ciudad”, y agrega: “No sólo no ha hecho público y dado difusión masiva de estos documentos sino que también se encuentra incumpliendo la sentencia judicial”.[2]

Jornadas de discusión

Lo que no hace el Ejecutivo en la Ciudad, lo llevan a cabo las organizaciones sociales y de vecinos, con medios más modestos, y profundamente preocupadas por el futuro del hábitat de los porteños. Es así como entre el 21 y 22 de marzo se celebraron las jornadas de debate, análisis y propuestas sobre el Nuevo Código Urbanístico.   Allí, los distintos actores sociales expusieron las novedades del proyecto elaborado por el Gobierno porteño. Se denunció que el mismo está hecho a la medida del mercado inmobiliario, no de los intereses y necesidades de quienes habitan la Ciudad. Y se expusieron las propuestas de los vecinos para el nuevo Código:

1. Captura de plusvalía urbana.
2. Política de incorporación de inmuebles ociosos.
3. Incorporación de procesos de Evaluación de Impacto Ambiental Acumulativo y Estratégico.
4. Normas de planificación que contemplen las inundaciones.
5. Congelamiento del precio del suelo ante construcción de viviendas de interés público (anuncio de proyecto) y control de precios.
6. Porcentaje obligatorio de viviendas de interés social en proyectos de construcción de viviendas privadas.
7. Operatividad del principio de progresividad en el incremento de espacios verdes públicos.
8. Sujeción de la construcción a la capacidad de los servicios públicos del sector.
9. Políticas a fin de evitar la gentrificación.
10. Impedir la mercantilización y privatización de lo público.
11. Incremento del Banco de Tierras Públicas y freno a la venta indiscriminada de suelo de la Ciudad.
12. Instrumentos de transparencia, acceso a la información, publicidad de los expedientes de obra y garantía de acceso a la justicia.
13. Impulso a la Agroecología urbana.
14. Políticas efectivas de protección del patrimonio de la Ciudad.
15. Estudios de compatibilidad socio-ambiental entre la obra a construir y las parcelas aledañas.
16. Políticas de incorporación de viviendas para alquiler social.

Estas propuestas ansían ser consideradas y tenidas en cuenta a la hora de discutir el Nuevo Código Urbanístico. Si no lo hace el oficialismo, vendría bien que la oposición deje de hacer concesiones indecorosas y recuerde que representan a vecinos que, de ponerse en marcha este proyecto, serán inexorablemente expulsados de la Ciudad.

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[1] El día viernes 25/11/2016 bajo expediente EE 25973033-SSPLANE-2016 ingresó el proyecto del Código Urbanístico para su tratamiento por el CoPUA. El tratamiento por parte de este Cuerpo se inició el día 29 de noviembre de 2016, primer día hábil de reunión del Consejo posterior al ingreso. Ante la presión ejercida por la mayoría de los miembros de este Consejo se emitió dictamen el día 30 de noviembre de 2016.

[2] Causa “Baldiviezo, Jonatan Emanuel Y OTROS C/ GCBA S/ Amparo”, Expediente Nª A24068-2016”

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