Un paso atrás en la regulación de la Ciudad
El 30 de julio de 2024, el Poder Ejecutivo de la Ciudad remitió a la Legislatura porteña el Proyecto de Ley N° 2120-J-2024, que tiene como objetivo la modificación del Código Urbanístico (Ley N° 6099). Este “ajuste” propuesto podría desandar uno de los aspectos más relevantes y consensuados del Código Urbanístico aprobado en 2018: el establecimiento de una altura máxima en toda la ciudad de 45 metros (equivalente a 15 pisos).
Contexto histórico y orígenes del Código Urbanístico
La aprobación del Código Urbanístico fue vista como un avance en la planificación de la ciudad. Bajo la administración de Horacio Rodríguez Larreta, el gobierno prometió poner fin a las “torres sorpresa”, esas edificaciones de gran altura que surgían de manera infraconstitucional y que escapan al control de la planificación urbanística general de la ciudad. La intención era clara: evitar la especulación con el valor del suelo y las irregularidades que proliferaban en el proceso de aprobación de proyectos. Sin embargo, la realidad ha mostrado que estas promesas a menudo chocan con los intereses de un sector inmobiliario ávido de maximizar ganancias a costa de la calidad de vida urbana.
La razón de ser del Código Urbanístico fue, en parte, una respuesta a la creciente inseguridad jurídica que enfrentaban las desarrolladoras inmobiliarias. Muchos de los permisos de construcción que se habían otorgado previamente fueron considerados inconstitucionales por la justicia, ya que el Poder Ejecutivo no tenía la facultad de dictar excepciones a la planificación urbana. Esto llevó al GCBA a crear un nuevo marco normativo que legalizara la mayoría de las construcciones que habían florecido gracias a excepciones poco claras, a cambio de limitar la altura de los nuevos proyectos.
El Convenio Virus y la Pandemia Inmobiliaria
Sin embargo, la implementación del nuevo Código Urbanístico no detuvo la voracidad del sector inmobiliario. Durante la pandemia, el GCBA lanzó lo que muchos llaman el «ConvenioVirus», una convocatoria que alentó a las desarrolladoras a presentar propuestas de convenios urbanísticos que desafiaban las reglas establecidas. Este proceso resultó en la aprobación de 15 convenios por ley, más de 100 propuestas y 38 proyectos con factibilidad otorgada, lo que evidencia un intento de eludir las restricciones impuestas por el Código.
Los convenios urbanísticos pueden ser considerados excepciones a la planificación urbana, y aunque están autorizados por el Plan Urbano Ambiental, su finalidad debería ser siempre mejorar la calidad de vida y el ambiente urbano. Sin embargo, lo que ha prevalecido en muchos de estos acuerdos es la compensación económica, donde los sectores inmobiliarios lograron comprar privilegios a través de leyes de excepción en la Legislatura. Este fenómeno ha planteado serias dudas sobre los niveles de transparencia de un gobierno que proclama el lema del “Gobierno Abierto”.
La respuesta de la opinión pública y los candidatos políticos
El tema de los convenios urbanísticos y la liberalización del Código Urbanístico se convirtió en un punto de conflicto en la campaña electoral a Jefe de Gobierno del año pasado, generando un consenso entre los candidatos para criticar la práctica de aprobar excepciones que favorecen al sector inmobiliario a expensas del bien común. Esta reacción sugiere que hay una sazón social contra la rapiña inmobiliaria que se ha intensificado en años recientes.
Sin embargo, a pesar de las advertencias y críticas, el nuevo proyecto que promueve el “ajuste” del Código Urbanístico por parte de Jorge Macri sugiere que la búsqueda de vías alternativas para validar torres y desarrollos inmobiliarios no ha cesado. La voracidad del mercado inmobiliario, en efecto, tiene la capacidad de adaptarse y encontrar nuevas formas de burlar los controles establecidos.
Consideraciones finales
La propuesta de modificación del Código Urbanístico, además de ser una vuelta atrás en términos de regulación, plantea una serie de preguntas sobre el futuro de la ciudad de Buenos Aires. ¿Se priorizará nuevamente el interés del sector inmobiliario en detrimento de una planificación urbana consciente y sustentable? ¿Cuál es el costo real para los ciudadanos de permitir que las excepciones a las reglas se conviertan en la norma?
La discusión sobre la modificación del Código Urbanístico es, en última instancia, una conversación sobre el modelo de ciudad que queremos construir. Es una oportunidad para reflexionar sobre la esencia de vivir en una urbe que garantice no solo el desarrollo económico, sino también la calidad de vida, la equidad social y el respeto por el medio ambiente. Al final del día, la responsabilidad recae en los legisladores, los desarrolladores y, sobre todo, en la ciudadanía, que debe mantenerse alerta y comprometida en la defensa de una ciudad más justa y equitativa para todos.