El negocio de los ladrillos

Por Antonio Lizzano

“La acción social en materia de vivienda deberá asegurar a los habitantes la posesión de una vivienda adecuada, higiénica y económica, que además tiene una función social”, decía Juan Domingo Perón. La realidad del boom inmobiliario en la Ciudad resulta todo lo contrario. Sólo se beneficiaron con mejores viviendas los que más tienen.

Los políticos suelen repetir latiguillos con la clara intencionalidad de caerle bien a la mayor cantidad de gente posible. Por eso, durante las campañas electorales las promesas de un futuro mejor se repiten como si se tratara de un cuento de hadas. Todos los males que aquejan a la sociedad desaparecerán mágicamente con el cambio de gobierno. El político en campaña, es una especie de mago que todo lo puede y es capaz de solucionar las cuestiones más disímiles: seguridad, inflación, trabajo, vivienda, educación, salud, etc.
Ahora, cuando ese mismo hombre llega al poder, la cuestión se complica. Muchas veces, lo que sucede es que el problema tiene una complejidad cuya solución no resulta simple. Pero otras veces, la solución sí parece posible. Lo que falta es una verdadera decisión política para llevarla a cabo. Al analizar la situación de la vivienda o para decirlo mejor: la situación de crisis habitacional que afecta a la Ciudad de Buenos Aires, se comprende que aunque el problema es complejo, la solución no resulta tan difícil. Todo indica que la cuestión no es una prioridad del gobierno de Mauricio Macri y eso queda claramente demostrado en los hechos. Más precisamente, en los datos sobre los problemas de vivienda que sufren los habitantes de la Ciudad. Y ese punto es muy importante porque detrás de los números hay personas de carne y hueso afectadas por una política que no los tiene en cuenta.
Por eso es necesario detallar los datos uno a uno y de esa manera ir desmenuzando una crisis habitacional que se profundiza mientras que al mismo tiempo ciertos barrios de la Ciudad viven un boom inmobiliario.

Los números de la exclusión silenciosa
El legislador de Bien Común y titular de La Alameda, Gustavo Vera, presentó en junio de este año un proyecto de ley sobre “Políticas de Incorporación de Inmuebles Ociosos”. La detallada presentación a la que tuvo acceso Periódico Vas refleja una situación preocupante.
«El Censo de Población, Hogares registró la existencia de 340.975 de viviendas deshabitadas (24% de los inmuebles en la Ciudad). Si bien es probable que esa categoría esté englobando también oficinas, consultorios, etc., el porcentaje de viviendas ociosas aumentó con respecto a los dos censos anteriores. En la evolución histórica de las viviendas podemos observar que en 1991 existían 31.559 viviendas deshabitadas mientras que en el año 2001 el aumento fue significativo: 126.956 viviendas deshabitadas (un 300% de aumento con respecto al censo anterior). En los últimos 20 años, las viviendas ociosas aumentaron 9 veces en la ciudad de Buenos Aires. En el censo 2010, las Comunas 1 (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Monserrat y Constitución), 2 (Recoleta), 13 (Belgrano, Núñez y Colegiales) y 14 (Palermo) presentan la mayor cantidad de viviendas deshabitadas», le dijo Vera a Periódico Vas.
O sea que existe por un lado un negocio millonario y exclusivo para pocos mientras que por otro, las personas de menores recursos no tienen donde vivir. Esto es una demostración de cómo está orientada la política de vivienda del Pro.
“Es importante tomar la experiencia de distintas ciudades del mundo en donde se promueve la incorporación de las viviendas desocupadas al mercado de alquiler para utilizarlas como viviendas sociales, teniendo en cuenta la problemática habitacional. Creemos que es un despropósito que existan personas en situación habitacional crítica, mientras que al mismo tiempo hay viviendas desocupadas que son utilizadas en el negocio de la especulación inmobiliaria. En Francia, Gran Bretaña y Cataluña se sanciona a los propietarios que mantengan su vivienda desocupada y se las incluye dentro del mercado del alquiler”, explicó Vera.

Una crisis tan a la intemperie como los sin techo
En el proyecto de ley que se presentó en junio se desnuda una situación que requiere de una solución inmediata. Ya que según los especialistas la Ciudad atraviesa una emergencia habitacional que lejos de detenerse crece.
El ejemplo que mejor sirve para demostrar en que situación está la Ciudad, lo da uno de los párrafos del proyecto de ley.
“La situación habitacional crítica que atraviesa la Ciudad de Buenos Aires no es circunstancial, sino estructural. Cerca de 350.000 habitantes se encuentran en emergencia habitacional. En las villas y asentamientos, según el censo 2010, hay 163.587 personas (5,8% de la población total). Un 50% más con relación al censo anterior. A su vez, y según el último censo realizado por el GCABA, 1.950 personas se encuentran en situación de calle”, se lee en los fundamentos del proyecto.
En base a estos datos, parece necesaria una política acertada que le de una utilización pública a las casas deshabitadas.
“En nuestro proyecto de ley proponemos incorporar en la normativa de la Ciudad la función social y ambiental de la propiedad, crear una Oficina de Inmuebles de la Ciudad que cuente con la información del uso de cada uno de los inmuebles ubicados en la Ciudad. Crear un Registro de Inmuebles de la Ciudad donde se concentre la información relevada por la Oficina. Realizar relevamientos periódicos sobre el uso de los inmuebles para contar con estadísticas actualizadas. Crear el impuesto a los inmuebles ociosos, tomando como base el impuesto territorial. Crear el Fondo para Políticas de Vivienda. Administrar los inmuebles que sean cedidos por particulares, para incorporarlos al alquiler. Declarar la utilidad pública de la ocupación o uso temporario de un inmueble declarado ocioso cuando se encuentre desocupado por el término de un año. Establecer líneas de crédito para la rehabilitación de inmuebles y beneficios impositivos para los propietarios que incorporen sus viviendas al mercado de alquiler. Creemos que es fundamental que desde el Estado se comience a tener una actitud activa sobre esta problemática ya que la situación habitacional así lo amerita», concluyó Vera.

Los problemas del descontrolado boom inmobiliario
Si se escucha a los que hacen negocios millonarios con el crecimiento del mercado inmobiliario se puede tener una interpretación errónea sobre los supuestos beneficios del aumento de la construcción. Pero como en todo negocio millonario hay varias partes que se benefician con el. En el caso de la Ciudad, la construcción sin control sólo se puede entender si se analiza el rol del gobierno de la Ciudad.
“Es evidente que si hay tantas obras en marcha, en barrios exclusivos y en zonas de clase media, donde en una misma cuadra se están levantado tres edificios a la vez, es lógico pensar que algo no se hace como corresponde. En ninguna ciudad del mundo se levantan edificios donde uno quiere, hay un control por parte del Estado. Es claro que el gobierno de Macri deja hacer, porque algunos de sus funcionarios están relacionados con el negocio inmobiliario”, le dijo a Periódico Vas un legislador de la oposición.

El coordinador de la Proto Comuna de Caballito, Gustavo Desplats, critica el negocio inmobiliario ante directivos de las principales cámaras y asociaciones de la construcción, y asegura que en la Ciudad impera un “modelo especulativo-expulsivo-rentario”.
Consultado por el Periódico Vas sobre esto, Desplats criticó la política de Macri.»Hay tres límites al crecimiento. El límite del crecimiento físico, en el sentido de cómo está pensado el código, o sea, demolemos todo y construimos el máximo que plantea el código para cada sector. El límite de las infraestructuras. Y por último, al que apuntamos nosotros, que es el límite del crecimiento sustentable. Entendido el crecimiento sustentable no sólo como capacidad de infraestructura y servicio. Sino como un mejoramiento en la calidad de vida. Respetando las identidades y el patrimonio cultural arquitectónico de la Ciudad. Con una mirada especial hacia la necesidad de espacios verdes», señaló Desplats.
“La capacidad edilicia construida en la Ciudad, desde 1947, se incrementó en 145.730.000 metros cuadrados. Esto equivale a 1.500.000 departamentos de 100 metros cuadrados. Pero pese a este crecimiento edilicio la Ciudad no creció en habitantes; por el contrario, bajó un 10%”. Al analizar los datos se ve con claridad que no existe una política habitacional planificada.
“Acá aparece uno de los datos más curiosos e increíbles. La Argentina tiene 17 habitantes por km2, Caballito casi llega a los 30.000. La Ciudad tiene un promedio de casi 16.000 habitantes por km2. Un estado de concentración y saturación descomunal”, manifestó Desplats.
«Sobre los 38, 8 km2 de los barrios de Villa Urquiza, Caballito, Palermo, Puerto Madero y Belgrano se construyó el 50% de todo lo construido en la Capital en los últimos 9 años. Los 202 km2 de la Ciudad de Buenos Aires representan el 0,00007 del territorio nacional. Estos cinco barrios representan el 0,00001% de todo el territorio nacional. Estos datos demuestran que el nivel de concentración es indignante».

A construir que se acaba el mundo…y el negocio
Los datos abruman pero son el mejor ejemplo para darse cuenta de lo que pasa en la Ciudad. El problema no es sólo que el Estado permita el descontrol sino que la política esté destinada a los que más tienen.
“Voy a dar otros ejemplos de lo indiscriminado del boom inmobiliario”, dice Desplats y agrega: “En los 36,3 km2 de la superficie de los barrios de Villa Soldati, Pompeya, Parque Avellaneda, Lugano, Parque Patricios y La Boca, sólo se construyo un 1,9% en los últimos 9 años del total de lo que se construyó en la Ciudad. Este modelo de construcción es malo para los habitantes de los barrios altamente densificados, para los habitantes de los barrios que no reciben ningún tipo de crecimiento y en definitiva para la nación Argentina, un país vacío lleno de recursos naturales”, concluyó Desplats.
Siguiendo la lógica de construcción que profundizó el gobierno macrista, pero que viene desde el inicio del nuevo siglo, la mayoría de los especialistas concluye que se está construyendo la inversa de lo que precisa la Ciudad y los ciudadanos de Buenos Aires. Y que además, como también dice Desplats: “se entregó al mercado inmobiliario la planificación estratégica del crecimiento de la Ciudad”.
Esto hace que el modelo constructivo actual tenga características particulares tales como: concentración geográfica de lo construido, predominio de las tipologías edilicias suntuosas y lujosas, departamentos de 1 y 2 ambientes, y una metodología constructiva ligada a los flujos de capital.
Para finalizar, se podría decir que los gobernantes de la Ciudad se olvidaron de que la Constitución de la Ciudad aprobada en 1996 propicia la disminución de las diferencias entre las zonas urbanas. Una mención que parece infantil si se toma en cuenta lo sucedido en estos diez últimos años.

Fotos: JR fotografías

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